Harangszó hallatszott két magyar üdülőhelyen, és a Balaton is kettéosztásra kerül.

Jelenleg hazánkban szinte senki sem vállalkozik nyaralóépítésre, legalábbis a legfrissebb statisztikák ezt jelzik. A Központi Statisztikai Hivatal 2024-es legújabb adatai alapján az üdülőépítések száma évtizedek óta nem látott mélypontra süllyedt, és a jövő évi kilátások sem tűnnek kedvezőbbnek.

Egy figyelemre méltó adat a KSH legújabb statisztikájából: az idei év első öt hónapjában az ország területén csupán 166 nyaraló épületre kaptak építési engedélyt. Január és május között, ha figyelmen kívül hagyjuk az áprilisi kiugró 63 épületes adatot, egyetlen hónapban sem haladta meg a szám a 30-at.

Mi történt valójában a nyaralópiaccal? A hivatalos statisztikák és jelentések sokszor csak a felszínt kapargatják, és nem mindig tükrözik a valóságot. A piaci adatok és a hétköznapi tapasztalatok között gyakran mély szakadék húzódik. Míg a számok optimizmusra adhatnak okot, a gyakorlatban sokan érezhetik a stagnálás vagy a csökkenés hatásait. A kereslet és a kínálat dinamikája, a vásárlói szokások változása, valamint a gazdasági tényezők mind-mind befolyásolják a nyaralópiac alakulását, és ezeket a jelenségeket csak a személyes tapasztalatok révén érthetjük meg igazán. A nyaralóvásárlók és -bérlők igényei folyamatosan változnak, és ezt figyelembe kell venni a piaci trendek értelmezésekor.

Balogh László: Valóban, a statisztikák alapján így van, de fontos hangsúlyozni, hogy az okok nem csupán funkcionális jellegűek; sokkal inkább jogi és egyéb gyakorlati szempontok játszanak szerepet. Az, hogy hivatalosan alig épülnek nyaralók Magyarországon, nem jelenti azt, hogy a nyaralási célú ingatlanok száma csökkenne. Például a Balaton környékén, vagy más népszerű nyaralóhelyeken, ahol terjedelmes ingatlanfejlesztések zajlanak, a nyaralónak szánt lakásokat gyakran lakásként jegyzik be. Ez azért van, mert ha az ingatlan lakásként van nyilvántartva, a vásárló kedvezményes illetékre jogosult, és a hitelezés szempontjából is előnyösebb helyzetbe kerül.

Ma egyáltalán milyen nyaralóövezetekről beszélhetünk az országban? Vagy csak a Balaton uralkodik? A Velencei-tó például egy erős tömeges halpusztulással indította a szezont, ami azért felvet a térség egyik legnagyobb értékével, a víz minőségével kapcsolatban kérdéseket.

B.L.: Jelenleg három-négy nyaralóövezetnél többről nem igazán beszélhetünk. A Balaton mellett a Velencei-tó környéke, amelynek vízminősége változékony, mára inkább Budapest és Székesfehérvár elővárosaként funkcionál, mint klasszikus üdülőhelyként. A Dunakanyar is hasonló átalakuláson megy keresztül; egyre inkább a fővárosi agglomeráció karakterét mutatja, ahelyett, hogy a Duna-parti nyaralóövezetek hangulatát idézné.

Ne feledkezzünk meg a Tisza-tóról sem, amely szerintem a következő években igazi felfedezést jelenthet. Az ingatlanárak itt jelenleg a balatoni árak harmadánál kezdődnek, ami rendkívüli lehetőséget kínál a nyaralóvásárlóknak. Ráadásul a környék még viszonylag érintetlen, így a természet közelsége és a romantikus környezet valódi menedéket nyújt a városi élet forgatagából.

Ha a likviditás szempontjából vizsgáljuk a helyzetet, akkor bizonyos nyaralódesztinációk kiemelkednek a többi közül, mint ahol a legkönnyebben és leggyorsabban lehet ingatlant adni-venni. Melyek ezek?

B.L.: Az ingatlan.com adatai szerint hazánkban két olyan terület van, amelyet igazán likvidnek tekinthetünk: Budapest és a Balaton. Ezeken a helyeken viszonylag egyszerűen találhatunk a számunkra ideális ingatlant, és az eladás sem jelent komoly kihívást. Ráadásul a potenciális vevők köre széles, hiszen nemcsak az ország más részeiből, hanem külföldről is érkezhetnek érdeklődők.

Ennek megfelelően jelenleg mennyire mozognak egy szinten a budapesti és a balatoni ingatlanárak? Sőt, a Covid idején, amikor sokan életvitelszerűen lemenekültek a balatoni nyaralóba, az ottani négyzetméterárak kicsit még be is előzték a fővárosiakat.

B.L: Most épp ott tartunk, hogy a Balatonnál, mind az északi, mind a déli parton az 1 és az 1,1 milliós négyzetméterárak dominálnak. Míg Budapesten már 1,3 milliónál járnak. Vagyis jellemző egy bő tíz százalékos értékkülönbség a fővárosi és a balatoni ingatlanok árai között. A nyaralópiacra is igaz, hogy ragadósak az árak: nagyon könnyen és gyorsan mennek felfelé, lefelé viszont hogyha nem történik valami tragikus a gazdaságban vagy egy ingatlantulajdonos életében, akkor nincs rákényszerítve senki, hogy lejjebb vigyék az árakat. Már csak ezért sem, mert a most uralkodó árszinteket a vevők egy jó része már elfogadta.

A Balaton körüli ingatlanpiac rendkívül sokszínű, és valóban vannak jelentős eltérések a különböző települések és területek között. Míg a magyar tenger népszerűbb üdülőhelyein, mint például Siófokon vagy Balatonfüreden, a négyzetméterárak gyakran 1 millió forint felett mozognak, addig a kevésbé frekventált helyeken, például a Balaton északi partján vagy kisebb falvakban, az árak jelentősen alacsonyabbak lehetnek. Így tehát a balatoni ingatlanpiac nem egységes, hanem a helyi adottságok, a közlekedési lehetőségek, valamint a szolgáltatások elérhetősége nagyban befolyásolják az árakat.

B.L.: A Balaton északi és déli partján egységesen az 1,1 milliós négyzetméterárak uralkodnak. Hiába vannak jelentős különbségek karakterisztikában az északi és a déli part között, ingatlanpiaci szempontból a keleti és a nyugati dimenzió az, ami az árak esetében meghatározó a Balatonnál. A keleti medence közelebb van Budapesthez: az autópálya és a gyorsforgalmi utak segítségével az északi és a déli part egyszerűbben, gyorsabban elérhető a fővárosból, így ezeken a településeken jellemzően magasabbak az ingatlanárak.

A kelet-balatoni árakhoz viszonyítva a nyugati medencében található néhány, akár közvetlen vízparti településen, például Szigligeten vagy Badacsonytördemicen, már 700 ezer forintos négyzetméteráron is lehet nyaralót vásárolni. Ez akár 10-20-30 százalékos megtakarítást is jelenthet, amikor a balatonfüredi, balatonalmádi vagy siófoki ingatlanok gyakran az 1 millió forintot is meghaladják.

A Balatonnal összehasonlítva a Velencei-tónál és a Tisza-tónál az idei szezonban milyen színvonalon hasítanak a nyaralóárak?

B.L.: A Velencei-tó környékén általában 700-800 ezer forintos négyzetméterárakkal számolhatunk, míg a Tisza-tónál a part menti településeken 300-400 ezer forintos négyzetméterárak a jellemzők. Ez azt jelenti, hogy manapság a Balaton partján található ingatlanok árának harmadáért lehet ingatlanhoz jutni a Tisza-tó környékén.